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湖北宜化化工股份有限公司关于深圳证券交易所半年报问询函的回复

  发布日期:   2019-10-29 18:05:15    

证券代码:000422证券缩写:st Yihua AnnouncementNo .:2019-078

公司及全体董事会成员保证公告内容真实、准确、完整,无虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

2019年9月27日,公司收到深交所公司管理部的《湖北怡化化工有限公司半年度报告查询函》(公司部半年度报告查询函[2019年第36号)。公司董事会组织高级管理人员、财务部门和相关审计评估机构对询价函中的问题给予认真、详细的答复。现将对半年度报告质询函的答复公告如下:

问题1。截至报告期末,贵公司资产负债率达到91.91%,一年内到期的短期贷款和非流动负债合计115.98亿元,其中一年内到期的非流动负债同比增长135.36%。货币资金32.62亿元,其中4.49亿元为限制性货币。请根据流动负债、现金流、日常运营营运资本要求和还款安排分析贵公司的债务风险,看看是否存在资本链断裂和信贷违约风险。如果存在相关风险,请说明应采取的措施,并补充相关风险提示的披露。

回复:报告期末,公司流动负债为174.94亿元,较年初减少11.7亿元。经营活动净现金流为8.83亿英镑,同比增长219.04%。一年内到期的短期贷款和非流动负债总额为115.98亿元,比年初的128.07亿元下降9.44%。期末货币资金32.62亿元(其中4.49亿元为限额)。报告期内,公司能够按期偿还银行贷款和债券本息,支付原材料采购、电力采购、按时支付员工工资、缴纳各级税费。所有子公司开始正常运营,生产经营稳定,无债务违约。2019年第三季度,公司如期支付到期票据及公司债券本息共计11.6亿元。

目前,怡化集团银行债务委员会继续存在并开展工作。报告期内,债务委员会通过决议,形成怡化集团债务期限重组计划。根据计划,我公司短期流动资金贷款存量到期后,期限调整为三年,实行优惠利率,在三年基准利率基础上下调5%,按年付息。债务委员会全体成员的上述一致行动缓解了公司的短期偿债压力,大大降低了短期流动性风险。截至目前,银行短期贷款已达22.52亿元。

公司董事会关注公司高资产负债率,指示公司管理层积极采取相关措施,确保生产设施安全稳定运行,同时继续加大低效及辅助资产处置力度,回收现金流,增加公司收入。调整短期和长期债务结构,确保资本链安全,防止信用违约风险发生。

问题2。截至报告期末,贵公司存货跌价准备转回4200万元,存货跌价准备转回4800万元。请根据库存构成、手头订单、截止日期后的产品销售价格和原材料价格变化解释库存折旧准备金是否充足。根据同行业可比公司的情况,说明存货跌价准备转回的合理性。

答复:报告期内,公司计提存货核销准备金4200万元,主要是因为产品销往国外。本期存货跌价拨备主要是由于磷酸二铵产品价格下降,期末存货成本高于可变现价值。

公司的最终库存主要包括尿素、磷酸二铵、氯碱产品和其他产品以及生产这些产品的原材料。

报告期内,主要产品毛利率如下:

报告期末,聚氯乙烯产品价格同比上涨137元/吨,尿素同比上涨73元/吨,烧碱同比下跌390元/吨,磷酸二铵同比下跌55元/吨。

尿素产品的价格比去年同期高。氯碱产品中烧碱的价格低于前期,但聚氯乙烯的价格高于前期。由于烧碱厂主要集中在青海、内蒙古等地区,当地电价、劳动力和原材料价格低于中原地区同类材料价格,期末产品的可变现价值高于存货成本,不包括存货跌价准备。

磷酸二铵产品价格在此期间有所下降,因为其设备集中在宜昌地区,原材料、电力和劳动力的采购价格相对较高。经计算,期末的可变现价值低于存货成本,因此需要计提存货跌价准备。

本报告期计提的存货跌价准备,如果在下一个报告期出售到国外,应在下一个报告期核销。

问题3。2019年9月20日,贵公司披露了《三峡国际金融大厦产权转让公告》。计划将三峡国际金融大厦整体转让给宜昌夷陵国有资产管理有限公司,原账面价值18501.36万元,账面净值6601.78万元,评估价值4262.8万元,成交价格4262.8万元。请询问您的公司:

(1)说明本次销售标的交易价格的估值方法和计算过程,包括但不限于所选参数的选择及其原因、调整因素的考虑等。并结合近三年来标的资产周围建筑物的增值水平、租金收入和建筑物的剩余使用寿命,论证该估价价格的合理性。

回复:三峡国际金融大厦产权转让分别采用市场比较法和收益法对办公楼和地下停车位进行评估。

在运用市场比较法评估写字楼的过程中,我们收集了中心广场、亚洲广场、联通大厦、万达广场等周边商业建筑的销售案例。经过比较,我们选择了中央广场和亚洲广场三个交易案例作为市场比较法的比较实例。所选三个案例均位于评估对象附近,均为钢-混凝土结构高层办公楼,建设年限为2004-2009年。该建筑配套设施相对齐全,均属所有权。因此,对交易条件、位置条件和物理条件的小调整可以产生比较单价。考虑到交易案例的面积在170-270平方米之间,而且产权转让是整体转让,买家数量必然会少,因此调整范围相对较大。但是,街道条件根据相邻主干道、次主干道、支路等的条件设置为5级。,每个等级将降低1%,身体状况修正案中的新修正案将每5年调整2%。

在过去的三年里,宜昌市的平均房价从2017年的7532元/平方米上升到2018年的8473元/平方米,再上升到2019年8月的9637元/平方米。这表明当地房地产市场的价格稳步上涨。估价对象的优势在于位于宜昌市姜妍路52号,位于宜昌市中心的商业圈之一。缺点是这栋建筑需要15年才能完工。总的来说,单位价格应该高于全市平均价格,但会低于附近新建办公楼的平均价格(位于姜妍路182号的首信财富中心平均价格为15000元/平方米,位于橘子城路的福源大厦平均价格为9650元/平方米,位于开发区的何仪国家孵化器平均价格为9516元/平方米)

同一地区亚洲广场和中央广场的月租金约为60元/平方米。根据这一租金水平,考虑到一定的收入增长率、合理的收益率和剩余的收入年限(钢-混凝土结构为45年,土地为45年),单价可以初步计算为接近市场比较法获得的标准单价。

三峡国际金融大厦由办公楼和地下停车场组成。参照上述比较例,计算过程如下:

办公楼部分(-2层,1-28层)价值:

㈠收集交易实例

根据估价对象的位置,通过市场调查和对比分析,选择供需范围相同、与估价对象位置、设备、装修和结构相似的办公楼作为参考对象。在充分理解参考对象的前提下,根据参考对象的交易价格进行修正,得到评估对象的公平市价。本次评估选择的比较案例如下:

可比示例a

可比示例b

可比示例c

(2)委托评估人基本情况分析及可比实例

(3)因子校正

1.交易情况的修正

评估师选择的三个比较案例都是自由竞争市场的价格。由于每笔交易双方的谈判能力和对交易时间的心理预期不同,且评估对象很大,交易方式为批量销售,需要相应调整。如果委托房地产为100,案例甲、乙、丙的修正系数分别为100/105、100/105和100/105。

2.市场条件的调整

市场条件调整如下:

3.位置调整

4、物理条件调整和比较价格计算表

可比单价=可比案例交易价格*(主体交易得分/可比案例交易得分)×(主体市场状况调整得分/可比案例市场状况调整得分)×(主体位置状况得分/可比案例位置状况得分)×(主体身体状况得分/可比案例身体状况得分)×(主体权益状况得分/可比案例权益状况得分)

案例1基准单价= 10,000×100/105×100/100×100/97×100/103×100/100 = 9,524元

案例2:准单价= 11,410×100/105×100/100×100/97×100/103×100/100 = 10,867元

案例3基准单价= 11,850×100/105×100/100×100/97×100/105×100/100 = 11,081元

计算委托房地产的具体单价:如果将三个选定案例的具体单价的算术平均值作为委托房地产的评估价格,则委托房地产的单位建筑面积的具体单价计算如下:

单位面积单价比率= (9,524,10,867,11,081)> 3 = 10,490(元/平方米)

根据以上计算,怡化大厦地上办公楼平均价格为10,490元/平方米,部分办公楼估计价值为:

10,490×40,045.76=420,080,022(元)

地下一层(-1层)的停车位价值:

估价房地产地下一层为车库,建筑面积为2117.64,每30平方米可提供约70个停车位。截至现场勘查之日,评估资产的所有停车位均为自用,尚未出租。考虑到办公室停车位的销售非常少,评估人员基本上是以租赁为基础进行经营的,因此本次地下停车位评估采用收益法。

1、计算房地产净收入

(1)计算有效总收入

1)客观租金的确定

在本次评估中,委托房地产的市场租金是通过收集与委托房地产在同一供求循环中的房地产租金交易,选择条件相似的房地产租金交易,并对交易情况、交易日期、股权因素、区位因素和实物因素进行分析和修正而计算出来的。

实例一:紫荆花市,钢混结构,无装修,2019年9月交易租金400元/月/月。

实例二:平湖花园,钢混结构,无装修,2019年9月交易租金350元/月/月。

实例三:锦绣华庭,钢筋混凝土结构,无装修,2019年9月交易租金400元/月/月。

要素和条件声明

比较因素表

比较因子校正表

以上三者与准租金相比差异不大,所以我们采用市场比较法,以三个简单的算术平均值作为计算结果,即:

委托房地产市场租金= (425,372,425)> 3 = 407元/月

2)有效租金总收入

考虑到房屋的空置率和租金损失,年空置率和租金损失率为3%,则:有效租金毛收入=月租金×租赁月数×1-空置率和租金损失率×1 = 407×12x(1-3%)×1 = 4737元

3)其他收入

其他收入是指租金存款或存款利息收入。宜昌市停车位租金的押金一般为一个月的租金。利息以一年为基础计算。存款利息按1.50%的一年期固定利率计算。其他收入:

其他收入=407×1×1.50%×1.0 =6元

4)有效总收入

有效总收入=有效租金总收入其他收入

=4737 6=4743元

(2)计算维护成本

房屋修缮费是指为保证房屋正常使用而每年支付的修缮费。宜昌市这种建筑的价格大约是1500元/平方米。该项目按房屋重置价格的1.7%计算。然后:

维护费=重置单价×建筑面积×维护费

=1500×30×1.7%

=765元

(3)管理费(物业管理费等)的计算。)

管理费是指对租赁住房进行必要管理的费用。它分为两部分:一是租赁经营过程中消费品价值的货币支出;另一个是经理的工资。根据市场调查,管理费占实际总收入的1.5%,然后:

管理费=有效总收入×管理费率

=4743×1.5%

= 71元

(4)保险费的计算

保险费(Insurance premium)是指房地产所有者向保险公司购买保险以防止房地产因事故而丧失价值的成本。年保险费是房子现值的0.15%。宜昌市这种建筑的价格大约是1500元/平方米。该建筑于2004年竣工,新的竣工率为75%。然后:

房屋现值=重置单价×建筑面积×更新率

=1500元/m2×30m2×75%

=33,750元

保险费=房屋现值×保险费率

=33,750×0.15%

=51.00元

(5)计算税收

税款是指财产所有人按照有关规定向税务机关缴纳的财产税、增值税和其他税款。根据税法和地方税务部门的数据,停车位租金的应纳税额为:财产税的12%和增值税的5%。(2016年4月30日前取得的房地产租赁服务纳税人增值税征收管理暂行办法》规定,普通纳税人可以选择对租赁房地产适用简单的计税方法,并按5%的税率计算应纳税额。)增值税附加为增值税的10%(城镇维护建设税纳税人税率为5%,教育附加为增值税的3%,地方教育附加为2%),印花税为0.1%,合计为实际总收入的17.6%,则:

税收=有效总收入×税率

=4743/(1 5%)×17.6%

=795元

(6)计算房地产净收入

根据房地产净收入的计算公式,可以得出以下结果:

房地产净收入=有效总收入-维护费-管理费-保险费-税金

=4,743-765-71-51-795

=3,061元

2.计算收入减少系数

(1)收益率和收入年限的确定

(1)收益率的确定

通过安全利率加风险调整值的累加方法得到减息率,安全利率根据当前国有银行1.5%的一年期存款利率计算,然后分析年利润率和总投资,确定风险调整值为3.5%,收益率r=1.5% 3.5%=5%。

(2)收入年限的确定

根据评估对象的竣工时间和使用维护状况,本次评估中钢筋混凝土结构建筑的经济寿命为60年,剩余收益为45年。估价对象的《房屋所有权证》显示终止日期为2064年8月30日,剩余使用年限为45年,因此本次估价的收入年限确定为45年。

3.计算总价

根据评估人员对评估对象所在区域的调查,全市出租停车位年增长率约为3%。由于周边商业环境的不断发展和改善,预计未来评估停车位的净收入将比上年增长3%,即:

a 1 g

指定停车位的现值=-× [1-(-) n]

y-g 1 y

3,061 1 3%

=──────×[1-(───) 45]

5%-3% 1 5%

=88,630元/月

那么地下一层停车位的现值为88,630×70=6,204,100(人民币)

估计资产= 420,080,022,6,204,100 = 426,284,122(元)

综上所述,本次销售标的的交易价格反映了该建筑的真实市场价格。

(2)根据交易对手的高资产负债率和上一会计年度净利润远低于交易价格的事实,说明交易对手是否有支付能力以及交易价格的资金来源。

回复:本次交易对手宜昌夷陵国有资产管理有限公司是宜昌市人民政府投融资平台公司,有能力支付交易价格。根据我公司与宜昌夷陵国有资产管理有限公司于2019年9月20日签订的交易合同中的约定,我公司已于2019年9月23日收到宜昌夷陵国有资产管理有限公司首付款2150万元,余款于2019年12月31日前付清。宜昌夷陵国有资产管理有限公司自有购房资金。

(3)贵公司是否为此次资产出售预付水电费和物业管理费?如果是,请说明相关预付款的回收情况或回收计划。

回复:本次出售的资产,我公司不预付水电费和物业管理费。根据我公司与宜昌夷陵国有资产管理有限公司签订的交易合同中的约定,自本交易合同签订之日起至交易对象移交完毕并交付宜昌夷陵国有资产管理有限公司为止,交易对象由我公司管理,并承担相关运营费用,使用权和收益归我公司所有。

问题4。2019年9月24日,贵公司披露了《关于贵州新沂矿业(集团)有限公司60%股权拟公开转让的公告》,拟向外界转让新沂矿业60%股权,目标市值为2.27亿元,相应市值为1.36亿元,增值率为-8.10%。本公司对新沂矿业的债权和担保问题尚未与本次交易一并解决。请询问您的公司:

(1)详细说明本次评估采用资产法的原因。

回复:企业价值评估中的市场法,是指